Comprare casa è uno degli obiettivi più comuni tra le persone. Se stai decidendo di comprarne una in Spagna questa guida ti aiuterà a capire alcuni aspetti importanti sul mercato immobiliare e ipotecario.

Considerando che la vita di un’ipoteca può durare fino a 30 anni è importante pianificare l’acquisto e non lasciarsi guidare dall’entusiasmo. Per alcuni l’acquisto di una casa è valsa la rovina per altri un pessimo affare a causa delle forti crisi finanziare che hanno colpito l’economia in questi ultimi decenni. Per questo è consigliato rivolgersi a un consulente finanziario di fiducia che possa aiutarti a pianificare l’acquisto. 

Oltre a informarsi sui tecnicismi importanti come TIN, TAE, euribor, ipoteca fissa o variabile, è fondamentale per prima cosa analizzare il mercato immobiliare nel territorio e poi capire in che momento si trova l’economia e verso dove si dirige per non incappare in un errore che può costare carissimo.

Conoscere la storia non guasta mai.

Nel 2008 e negli anni successivi a causa di una delle più forti crisi finanziarie della storia, ovunque nel mondo moltissime persone non solo persero la casa ma si trovarono piene di debiti e anche senza lavoro, per chi invece ce l’ha fatta, attualmente, dopo quasi 15 anni, ancora vede il valore della stessa inferiore a quello di acquisto. I prezzi degli immobili non sono mai più tornati sui massimi storici di quella epoca. Considerare in che livello si trovino i tassi d’interesse, è un altro aspetto importante. Ad esempio, prima di quella crisi i tassi d’interesse erano altissimi, qualche anno fa invece, post-Covid i tassi erano ai minimi storici. Bisogna prestare molta attenzione perché l’acquisto di una casa comporta molti più rischi di quelli che sembra. Che gli investimenti nel mattone sono sicuri, in parte è vero ma in parte no. Nella maggior parte dei casi ci si indebita con un’ipoteca per centinaia di migliaia di euro non del tutto coscienti del fatto che si pagheranno una quantità cospicua di interessi oltre al valore reale della casa, che possibilmente, da qui a vari anni, potrebbe valere meno o uguale. Per questo è importantissimo ribadire ed evidenziare questi concetti.

Una delle strategie più usate per comprare casa è quella di ridurre al minimo i rischi, contrattando un’ipoteca della massima durata e quindi pagando la quota minima e investendo i propri risparmi di forma sicura così da moltiplicare il valore nel giro di 10-15 anni e avere il denaro sufficiente per liquidare il mutuo prima del tempo, mantenendo sempre la sicurezza e senza correre il rischio di avere una quota troppo alta.

Disporre del 20% del valore della casa più un 10% per le spese di gestione, avere un lavoro stabile e ingressi superiori a 15.000€ annuali, non avere un ratio d’indebitamento superiore al 30-35% degli ingressi dichiarati

Avere massimo 80 anni alla fine della durata dell’ipoteca.

Tasso fisso, variabile o misto:  non c’è uno migliore di un'altro, bisogna studiare ogni caso in concreto, per chi vuole pagare durante 30 anni sicuramente il tasso fisso è quello che da più sicurezza, ma per chi vuole impiegarci la metà del tempo sicuramente l’opzione della variabile può risultare più efficiente.

Euribor: indice di referenza ipotecario, si utilizza nel caso delle ipoteche a tasso variabile.

Durata: fino a 30 anni

TIN: tasso d’interesse nominale, calcola il costo che assume l’entità per finanziare.

TAE: tasso d’interesse equivalente, è l’interesse che assume l’acquirente.

Amortización: la possibilità di anticipare il pagamento di una parte o del totale del capitale residuo, generalmente nelle ipoteche a tasso fisso, si paga una commissione ogni qual volta si vuole ammortizzare; in quelle a tasso variabile è solito non avere commissioni di questo tipo.

Bonus e prodotti vincolati: nella gran parte dei casi, oltre all’ipoteca, il cliente deve accettare una serie di vincoli con la banca che riducono il tasso d’interesse ma che fanno crescere considerevolmente i costi dell’operazione. Per esempio: assicurazione sulla vita, sulla casa, per mancato pagamento etc. Molta attenzione con i costi occulti. In media le assicurazioni che vende la banca sono molto più care rispetto a quelle delle assicurazioni classiche.

‘Novación’: la possibilità di modificare le clausole del contratto ipotecario firmate in precedenza.

‘Subrogación’: opzione che permette cambiare la ipoteca a un’altra banca. In questo caso le spese di gestione per il cambio d’ipoteca, per legge, le assume la banca.

Carenza: è il periodo in cui della quota totale dell’ipoteca si pagano solo gli interessi. Non può superare la durata di 5 anni.

Spese di gestione: quando si stipula un’ipoteca si devono affrontare delle spese come, ITP (impuesto transmisión patrimonial, gestoria, notaio, il registro di proprietà, IAJD (impuesto actos juridicos documentados) e tassazione, il tutto per un totale di circa l’11% del valore di acquisto.

Commissione d’apertura: generalmente corrisponde all’1%, sul valore del finanziamento.

Per lavoratori stipendiati:

tre ultime nomine, ultima dichiarazione IRPF, certificato ‘de retenciones` (da chiedere alla propria azienda), certificato ‘de vida laboral’ aggiornato, estratto bancario ultimi 12 mesi.

Per lavoratori autonomi:

ultime due dichiarazioni IRPF, certificato de retenciones IRPF, modello 130, 390, 303, estratto fatture ricevute, estratto bancario ultimi 12 mesi, certificato ‘de vida laboral´

Se si è proprietari di un’azienda:

ultimi due ‘impuestos de sociedades’, bilancio finale ultimo esercizio, bilancio trimestrale esercizio in corso, scrittura e CIF dell’azienda, ultime due dichiarazioni IRPF, modello 130, 390, 303, estratto bancario ultimi 12 mesi, certificato ‘de vida laboral´

Se si hanno prestiti in altre entità:

ultime sei ricevute del prestito

Documenti dell’immobile:

‘escritura de propiedad y nota registral’

‘contrato de arras’

‘ultimo recibo del I.B.I’

‘cedula de habitabilidad’

‘certificado energetico’

‘certificado comunidad de vecinos’

Se già disponi del denaro sufficiente, soddisfacendo tutti i requisiti, il consiglio è di contrattare agenti immobiliari che possano presentarti quelle buone occasioni che non arrivano sulla web cosi da risparmiare qualche migliaia di euro.

Nel caso non disponi ancora dei fondi necessari, l’unica soluzione è il risparmio. In questo caso l’opzione migliore è affidarti al tuo consulente finanziario di fiducia che farà in modo che i tuoi risparmi crescano di valore e possano arrivare prima del previsto alla cifra necessaria.

In alcuni casi ci sono i Broker d’ipoteche che possono aiutarti ad ottenere condizioni speciali, come ottenere fino a un 90% di finanziamento, anche se bisogna chiarire che questo fa alzare notevolmente i costi dell’operazione, quindi non è propriamente consigliato.

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